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Antonio Sánchez, en las oficinas de Vilsa Grupo Inmobiliario (©Diario de Arganda)

Las predicciones se han cumplido: en los últimos años, el precio de la vivienda se ha visto incrementado, y todavía continuará haciéndolo más. Antonio Sánchez (Vilsa Grupo Inmobiliario) analiza las causas de este fenómeno y la situación del mercado inmobiliario en Arganda del Rey, Rivas Vaciamadrid y alrededores, con un diagnóstico claro: el ‘momento dulce’ para comprar una casa que se vivió antes de la pandemia no volverá a repetirse.

Hace dos años, usted vaticinó un ‘boom’ inmobiliario, en cuanto la economía se recuperara. ¿Qué efectos está teniendo?

A día de hoy, aún contamos con otra ventaja importante, que es el tipo de interés. Tenemos unos precios que, por desgracia, han subido, como ya predijimos: era imposible que la vivienda se mantuviera en aquellos precios, porque estamos edificando en las parcelas que se compraron antaño de los bancos a precios de saldo, pero ya no hay parcelas en estos precios, con lo cual el coste se repercute. Estas parcelas nuevas han costado el doble que las anteriores. A eso hay que añadir que hace 5 años podías construir a unos 700 euros por metro cuadrado, y ahora te vas a 1.100 euros por metro cuadrado. Hablamos de más de un 30% más que hace cinco años en el coste de hacer una vivienda. Y la repercusión por metro cuadrado se ha duplicado en la parcela, y ya las viviendas, por mucho que afile el lápiz el promotor, se han encarecido más de un 30%. Y esa cantidad se traslada al cliente final.

¿Más de un 30% en cinco años?

Sí. Pero ya lo advertí. Hace dos años, comenté que era el momento ideal para comprar una vivienda, porque los precios no iban a repetirse en la historia. Se han ido terminando esas parcelas, el precio de la construcción también estaba en un momento muy dulce, y era el momento ideal para un comprador. Se juntaba todo: parcelas baratas, construcción barata, tipos de interés baratos, y los bancos deseando prestar dinero. Era el escenario ideal. Ahora, un piso que en obra nueva te costaba 150.000 euros, ahora se pone en 215.000. Y todavía estamos en un momento dulce.

Antonio Sánchez, en las oficinas de Vilsa Grupo Inmobiliario (©Fernando Galán)

¿Van a subir los precios más aún?

Seguro. Todavía estamos en un momento en el que las cuotas mensuales son dignas, parecidas a las de un alquiler, y es interesante comprar porque la calidad de las viviendas es muy buena, la financiación la dan con relativa facilidad y con tipos de interés muy interesantes. Los precios aún se van sujetando, pero ya va costando más trabajo. Calculo que nos quedan dos o tres años en los que aún va a ser interesante comprar una vivienda, pero a partir de ahí, no me atrevo a decir que va a seguir siendo así. Van a seguir subiendo: de aquí a un par de años, subirán mínimo un 10% al año. Es decir, tenemos por delante una subida de entre un 20 y un 30% en los próximos dos o tres años. Hemos salido de un momento dulce, pero seguimos en un momento dulce si pensamos en los próximos años.

Es decir, que el precio de la vivienda se incrementaría, en total, alrededor de un 60% en una década.

Sí. Con lo cual, hay que aprovechar: quien tenga en mente comprar una vivienda, que no tarde, que lo haga cuanto antes.

Estamos hablando de vivienda nueva. ¿Qué ocurre con la vivienda de segunda mano?

Arganda del Rey tiene un parque de viviendas más antiguo y hay más rotación. Existe un público al que no le importa empezar comprando viviendas más antiguas, al ser más baratas, para luego ir mejorando. Rivas Vaciamadrid, como es relativamente nuevo, tiene un parque de viviendas más aceptable. No tienen nada que ver las viviendas de hace 20 años con las actuales, pero en Arganda hablamos de viviendas que tienen 60 años, y eso se nota mucho: tienen la peor calificación energética, los ruidos y los olores se pasan de una vivienda a otra… Y en Rivas Vaciamadrid ese factor no se da. Con lo cual, allí hay menos rotación.

¿Y qué les diría a los vendedores?

Es un momento interesante para vender porque todavía tienes margen para elegir una nueva vivienda de actualidad y que sea atractiva. Al final, tu vivienda de segunda mano se va a revalorizar, pero muy poco, y la vivienda nueva lo hará bastante más,. Ahora puedes elegir una vivienda nueva, si te das prisa, porque en un futuro va a ser muy complicado. Va a haber menos obra nueva, y no empezará a incrementarse la oferta hasta que haya nuevas unidades de ejecución, pero eso ya es carísimo. Cuando ya se hayan agotado el 100% de las parcelas que hoy por hoy se pueden construir, y tengamos que ir a las grandes unidades de ejecución, el coste de la parcela va a disparar los precios, y eso se va a repercutir en el cliente. Las materias primas y la mano de obra han subido muchísimo y no parece que vayan a bajar: se podrán sostener un poquito, pero nada más. No le salen los números a nadie. En las viviendas pasa lo mismo: el promotor tiene unos márgenes más estrechos que nunca; el constructor, si se descuida y no cierra bien el contrato, pierde dinero, y el cliente finalista, el comprador, lo compra carísimo. No gana dinero nadie. El problema es que hoy día todo cuesta mucho dinero, y al final se va transmitiendo en la cadena, y el cliente tiene que gastar mucho. Pero no hay remedio.Por eso, para quien tenga unos ahorrillos y quiera comprar vivienda, recomiendo que lo haga cuanto antes, porque cada año, desde hace cinco años, vemos que hay un encarecimiento, y además menos oferta: cada vez hay menos variedad. La buena noticia es que las promociones nuevas, como Residencial París 3, han pensado en la situación Covid y se hacen viviendas más confortables para vivir, lo cual es muy importante: se puede pasar más tiempo dentro de la vivienda con mucha más comodidad. Porque antes se pensaba en viviendas para dormir, comer los fines de semana y poco más. Pero el Covid nos ha enseñado que las casas hay que construirlas para vivirlas. Esa es la ventaja de comprar obra nueva en estos momentos: que puedes pensar qué tipo de vivienda quieres, sabiendo que es posible que tengas que pasar más tiempo en su interior. Las viviendas están más adecuadas a esas largas estancias.

Antonio Sánchez, en las oficinas de Vilsa Grupo Inmobiliario (©Fernando Galán)

Residencial París 3 es la tercera promoción de Residencial París. Viene precedida por otras dos que han sido ya vendidas al 100%. ¿Qué hay de nuevo en Residencial París 3?

Residencial París 3, al final, es la experiencia de País 1 y París 2 trasladada a una nueva promoción, con lo cual hay muchas mejoras en cuanto a calidades, terminaciones, formas… París 3 se caracteriza por una mejora de las calidades y por tratarse de viviendas con ventilación cruzada prácticamente al 90%: abres una ventana en un lado de la vivienda, otra al otro lado, y tienes una ventilación natural, lo cual es importantísimo para renovar el aire de la vivienda. Otro punto interesante son las terrazas: son viviendas con terrazas de unos 10 metros cuadrados. Lo normal en viviendas tipo con 3 dormitorios son terrazas de entre 6 y 7 metros, pero estas son aproximadamente 10. En cuanto a los áticos, todos tienen una terraza de un mínimo de 20 metros, hasta un máximo de 90, y a todos ellos se sale desde el salón, lo cual es una maravilla.  Y todas las terrazas de los áticos cuentan con una estructura reforzada y acondicionada para poder instalar un jacuzzi, lo cual es un auténtico lujo.

¿Qué hay de la ubicación?

Es inmejorable. A un paso del centro del pueblo, todos los servicios, el Metro a un minuto andando… No hay que coger el coche para ir a Madrid: es muy cómodo. Luego encontramos el diseño del edificio: va a ser de los más exclusivos y más bonitos de la zona. Y tenemos el sistema de aerotermia, que ha sido un éxito total. Es un gasto de poco más de 100/150 euros estable, durante todo el año, y tienes todo: la vitro, la nevera, calefacción, frío y un alto nivel de confort, porque vas andando en invierno y tienes el suelo calentito, y andas en verano y lo tienes fresquito. Y todo ello con un ahorro importante, y sin radiadores.

¿Qué supone para el mercado inmobiliario la paralización temporal de licencias de obra nueva residencial en Rivas Vaciamadrid?

Un parón tremendo, porque al no concederse licencias para obra nueva, por un lado, la demanda no se satisface. Tenemos muchísima demanda en Rivas Vaciamadrid y muy poco producto; muchísima demanda de chalets, y no hay chalets; muchísima demanda de pisos, y no hay pisos. Ya han confirmado que no se van a conceder licencias, por lo menos, en todo el año 2022. Y lo poco que hay a la venta en Rivas ahora mismo se termina vendiendo, y esto va a provocar que suban las viviendas, puesto que al haber mucha demanda y muy poca oferta se va a beneficiar la de segunda mano, y la obra nueva que ahora se está comercializando. En breve, Los Berrocales comenzará a ofertar viviendas y eso va a provocar que muchas familias que podrían establecerse en Rivas opten por Los Berrocales al no encontrar producto aquí, o bien por Arganda del Rey. Creo que eso no es bueno para el municipio ripense.

©Fernando Galán

Ese traslado de familias desde Rivas Vaciamadrid hacia Arganda del Rey ya se venía produciendo…

Sí, fundamentalmente por precio, pero también por el tipo de producto. Hay productos que no encuentras en Rivas y sí en Arganda: áticos con terraza, viviendas normales pero con terrazas más grandes, con zonas comunes que tengan parque infantil, o piscina, o pádel; los locales comunitarios… En Rivas al final la oferta es limitada y Arganda es una alternativa más. Está muy bien comunicada, son tres minutos más en coche y una parada más de Metro. Y en cuanto a servicios está muy bien dotada, con lo cual es una alternativa muy buena. De hecho, en la unidad donde va a edificarse Residencial París III, tenemos el Metro a un minuto. ¿Qué le está pasando a Rivas? Primero, que no satisface, ni muchísimo menos, la demanda. Segundo, que se está encareciendo el producto, fuera del rango de lo que es el área metropolitana; y la gente busca otras alternativas. No hay más remedio.

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